近期，公寓次世代实地探访了一些开发商在上海做的长租公寓，不愧是“盖房子”的行家，开发商的公寓样板房做的十分精致。但看多了之后，也发现了一些问题：
1、样板房好看归好看，但“千篇一律”；
2、房间面积段集中在25-30平，20平米以下的房型少，且价格比周边公寓要贵30%左右；
3、装修精致、地段也不错，但出租率却不理想。闵行一家开发商做的长租公寓开业已快一年，但目前出租率还不到70%。
我们不禁好奇，一线城市的长租公寓市场真实情况到底如何，主流的公寓产品面积和价格是多少？什么样的产品最好出租？开发商做长租公寓“火候”差在哪？
北上广长租公寓市场调研1上海有数据显示，上海租房供给合计万间，目前的供给结构是：个人普租万间，分散式品牌公寓44万间，城中村43万间，集中式品牌公寓11万间。
上海长租公寓价格水平
上海集中式长租公寓租金价格走势（一居）
（单位：元/月）
来源：网络平台公开数据
由于长租公寓在今年上半年以外围区域租赁为主，拉低了平均价格，一二季度价格出现下滑。而随着三季度传统租房旺季毕业季的到来，租赁价格迎来一次大幅度上升，涨幅为12.8%。上海长租公寓租金价格分布（一居）
（单位：元/月）
来源：网络平台公开数据
今年上海多数区域的租金水平比去年平均值都有提高。如年第3季度一居租金均价为元/月，一般可以高于普通社会租赁住房20-30%。
上海品牌白领公寓平均套内面积（单位：平米）
来源：同策研究院公开数据
从上图可看出，市场主流的户型面积为15-25平米，基本能满足年轻人独居或者两人同住的需求。对租客而言，这些小户型独门独户、经济实用、性价比高。从公寓企业的经营来看，压缩户型面积到紧凑型的尺度，既可以在排房上增加出房量，又能控制单房租金，保障利润和出租率。
上海品牌白领公寓平均价格（单位：元/月）
来源：同策研究院公开数据
从租金来看，主流出租价格在-元。白领公寓在定价上，一方面匹配了普通白领阶层的收入水平，尤其是针对22-30岁的职场青年人，租金约占其收入的1/3；另一方面白领公寓在居住私密性和功能性要优于住宅合租，故其价格比合租单间要有约10%-20%的溢价空间。
此外，根据联城行数据，长租公寓品牌的入住率差异明显，调研了上海51个集中式长租项目，平均入住率为92%，其中YOU+国际青年社区和V领地的平均入住率最高，达到99%。
其中V领地沪太路社区，规模为间，主力面积为13平米，价格为元/月，低于周边同类型项目，出租率达到了%，主要客群为大学学生及周边工作白领。
2北京据云房数据，截止9月监测的北京集中式公寓共有98家门店，乐乎公寓、魔方公寓、城家公寓的门店数量居前三。北京集中式长租公寓价格段以-元/㎡/月为主，其次为-元/㎡/月，分别占比35%和27%。
主力租金范围集中在-元/月之间。单月租金在元以下的品牌公寓仅有V领地青年社区、逗号公寓、首创He寓。
（点击图片，可查看大图）
目前北京市场上品牌长租公寓套均面积多集中在45㎡以下，其中面积在25-35㎡的公寓占比最大；其次为面积在15-25㎡的公寓。YOU+青年社区、V领地青年社区、好寓、首创He寓、旭辉领寓、逗号公寓的面积段集中在25-35平，而自如寓、城家公寓、泊寓、魔方公寓、乐乎公寓的面积段覆盖较为丰富。
来源：云房数据
溢价率排名前三的是冠寓、湾流和首创He公寓，分别为2.4、2.2和2.1。首创He寓位于房山，平均租金高出周边普宅租金49元/平/月。
3深圳深圳是一座有近8成人口租房的移民城市，目前，深圳实际管理人口超过万，80%的人都在租房，全市万套住房中，70%的房子在出租。在深圳租赁市场占据主流地位的有三类：商品房、自建房及长租公寓。其中城中村自建房占比超过五成，成为租赁市场最主要的供应，长租公寓的占比不足10%。
据统计，深圳大大小小的长租公寓运营商已有近家，包括YOU+、魔方、自如、万科、金地、招商等公寓品牌。
长租公寓主流面积段集中在25-35平
长租公寓的整栋建筑面积规模主要在平米至0平米区间范围，约占6成左右；整栋建筑面积在平方米以下和0平方米以上的约各占2成左右。
房间租赁面积区间有14-20平米、25-35平米、40-45平米、60-80平米，其中25-35平米的户型占到5成左右。
从内部户型来看，主要有单房、一室一厅、两室一厅这三种户型，其中单房和一室一厅最受租客欢迎。少部分公寓还有loft户型，如万科泊寓科技园店和茶光路店。
此外，经改造后的品牌长租公寓的每平米租金大约位于90元至元区间内，明显高于周边的城中村房屋租金。例如“窝趣轻社区”深圳北站白石龙公寓，在改造后获得%的溢价。
北上广的长租公寓市场特征北京、上海、深圳是品牌长租公寓发展较早、公寓运营商集中度较高的城市，其市场表现有一定的借鉴意义，我们归纳下来，大概有这5点。
1、集中式长租公寓房间大多基于原有物业（厂房、酒店、公寓）的小面积分割改造，一方面要控制成本，提高出租房间数量，另一方面在最大化租金收益的限度下同时保证市场租客的承受能力。
2、主流产品面积段为25-35平米，适合22-30岁的职场青年独居或者两人同住，经济实用、性价比高，是最好出租的房型，不少项目的25平米房源常年满租。
3、主力租金范围集中在-元/月之间，租金约占青年白领收入的1/3。
4、房间装修和面积对租金影响最大。有数据显示，在上海，装修水平每提高一个档次，每平米每月租金会上涨9%。
5、在产品定价与目标租客的承受力之间需要找到平衡，不能一味的追求高溢价。公寓的定价必须根据你向潜在租客提供的价值，而非你付出的成本来制定。一些开发商做长租公寓，产品很好，服务也能到位，但出租率就是上不去，最主要的原因是定价较高，而市场租金承受能力不足。
看1个出租率%的项目Warm+公寓西乡海湾家店
Warm+公寓西乡海湾家店位于深圳宝安区，入住率达%。我们今天给大家看的是建筑面积为23平米的单身公寓。
房型为一室一厅一卫，利用隔板将房间的功能区进行了很好的分割。
西南朝向的房间月租金元/平。房屋内配备床垫、窗帘、衣柜、鞋柜、冰箱、床边桌、茶几、扶手沙发、洗衣机（滚筒）、空调、电热水器、抽油烟机、电视一共13项。公寓面积和租金价格适中、家电配备齐全，交通生活配套便利，与主流租房人群匹配度高，不愁租，目前该房型已满租。
做任何事情，脱离市场的实际情况，就容易陷入空想和盲动的深坑。了解长租公寓市场的真实情况，有助于公寓人以此为参考，反观自己的项目，是否有调整优化的空间，出租率和盈利能力能否更进一步。
来源：公寓次世代
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