北京什么手足癣医院好 http://news.39.net/bjzkhbzy/210117/8598844.html一、徐家汇板块介绍
1、版块介绍
徐家汇曾经是上海中心城区内的四大城市副中心之一，现在是上海中央活动区之一，同时亦为上海十大商业中心之一，东起宛平路，西至宜山路，北起广元路，南至零陵路，占地面积4.04平方公里。
-上海总体规划中明确，上海中央活动区包括小陆家嘴、外滩、人民广场、南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路、豫园商城、世博-前滩-徐汇滨江地区、徐家汇、衡山路-复兴路地区、中山公园、苏河湾、北外滩、杨浦滨江（内环以内）、张杨路等区域。徐家汇商业中心规划于年，整个工程共分三期，于年启动一期工程，至20世纪末建成。
区域内的电脑市场分布十分密集，商品十分丰富，消费群体广泛，因此徐家汇也成为了上海市民购买电脑、数码产品的地区之一。同时，区域内也有许多经营奢侈品、中高档服饰、各种娱乐、餐饮行业的商家。
年香港新鸿基地产豪掷.7亿夺得徐家汇中心地块，该项目头顶“上海中心城区最后一块*金地皮”和“浦西第一高楼”两道光环而登基上海第一地王。该地块目前正在建造施工中，裙楼商业和办公雏形初见，预计年可完工。
2、地理位置
徐家汇位于上海中心城区的西南部，紧邻上海交通大学和徐汇区委区*府，是上海市十大著名的商业中心之一，该商圈是集购物、娱乐、办公、商贸、休闲、住宿、餐饮、培训教育为一体的综合性商业区域。徐汇区*府抓住上海早年开始实施上海轨道交通1号线的机遇，于年着手制订了方案，规划以徐家汇广场为中心进行建设，整个工程共分三期兴建，建设百余幢高层和超高层建筑，占地面积3.3平方公里，总建筑面积万平方米。
广义上的徐家汇商务区主要是指东起肇嘉浜路、东安路，西至中山西路、宜山路。南临中山西路，北靠广元路的公共区域。徐家汇已汇集了上海轨道交通1号线、9号线、11号线及几十条公交线路如：徐闵线、路、路、路大站车、路等等，形成了四通八达、快捷方便的立体交通网络，使其成为上海的城市中心。拥有轨道交通1号线、9号线、11号线3线换乘的徐家汇站是上海地铁中拥有出口最多（已开通达到20个）的地铁站。
年初，一期工程开始启动，包括东方商厦，六百实业公司等在内的10个建设项目，共11万平方米。这些项目大部分是当年设计，当年施工，并陆续竣工开业。徐家汇商业中心的总体设计运用了城市设计理论，防止单体建筑与总体规划之间的脱节，做到建筑形态、建筑群体、空间场所、城市景观、交通组织的和谐统一。商业中心在空间布局上采取高、中、低层相结合，从广场中心向四周辐射，形成开放的空间。二期工程于年基本竣工，总建筑面积万平方米，其中包括：港汇恒隆广场、汇金广场、上海实业大厦、建汇大厦、汇银广场、嘉汇广场等。三期工程在上世纪末建成，如今徐家汇正以其“高、中、低、特色”并举的独特魅力，吸引愈来愈多的来自各方的客流。
年10月30日，占地2.2平方公里的“徐家汇源”申立为国家AAAA级景区，景区东起宛平南路、天平路、华山路，南临中山南二路，西至凯旋路，北达淮海西路，主要由历史景观风貌、时尚活力购物和绿色休闲娱乐三大板块组成。目前“徐家汇源”现已对外开放营业，徐家汇源内部有钱学森图书馆、董浩云航运博物馆、徐光启纪念馆、徐汇公学旧址等项目。
徐家汇板块所在位置示意图五、板块优势与劣势
（一）优势
1、先发优势
凭借着便利的交通、成熟的市*配套、悠久的历史文化和旺盛的人气，徐家汇在人们的心目中是个既有历史感又有现代感的地方，加之成熟的商业氛围，成了上海的尖沙嘴。商圈率先成为上海市最成功的城市副中心、市级商业中心、商务中心和公共活动中心，为商圈发展提供了坚实基础。
2、综合资源优势
徐家汇集聚了丰富的历史文化、教育、旅游、体育文化、建筑文化、IT产业和生物医药科技等综合资源。其品位之高雅,内涵之深厚，是上海其他城市副中心所无法比拟的，为商圈提供了长久的发展潜力。
3、交通带来的优势
徐家汇是一个交通枢纽，公交线路有公交线路43、15、42、72、44、50、56、、93等，约60多条公交路线。主要的交通要到包括肇家浜路、虹桥路、漕溪北路、华山路等，可以方便地通往全市其它区域。轨道交通1、3、4、9、10号线围绕着商圈，带来交通上的便利，其中徐家汇地铁站共有20个出口，将人流分散到各个商场及周边交通干道。
交通便捷对一个商圈的支撑作用是不言而喻的，可以说，任何一个商圈的成功兴起都以交通便捷为必要条件，由于城市副中心和交通集散中心的双重身份，徐家汇地区的日均客流量超过65万人次，公交线路承担着其中20万人次/日的运量，巨大的人流带来了广阔的商机。
4、周边写字楼林立
徐家汇是上海写字楼聚集的一大板块，港汇双塔工程5年进入市场给徐家汇地区增加了12万平米的甲级写字楼面积，是徐家汇商圈发展的一大利好因素。写字楼的投入使用一方面增加了当地办公的人群，这类人群的消费能力一般比较强;一方面商务往来的人群也会对徐家汇的商业消费有较大的促进作用。随着近几年的发展，周边还建成了城开国际大厦、联峰汇大厦、永丰国际广场等写字楼。
（二）劣势
1、单一业态结构和狭小地域限制
近十几年来，商圈的形成和发展，实际上是以百货零售业执其牛耳的，而单一业态结构牵制了商圈谋求新的发展。此外，商圈地域狭小引起交通拥堵、土地房产资源稀缺两大制约因素，也影响其发展。
2、新型商业业态的冲击
近年来，以连锁超市、大卖场、专业店以及网络商店为代表的新型商业业态迅速发展，使商圈内中低档商品在市场中急剧萎缩。据统计，这两年占商圈销售额95%的八大类商品的中低档市场增长率，除电脑及其配件外，均负增长。
3.邻区商业中心的兴建，形成商圈消费分流
随着邻区大型商城的建设，商圈受到消费分流影响，现有的辐射半径日益缩短。又因与商圈毗邻的淮海中路和南京西路商业街，凭借其商务优势所造就的白领集聚效应，构筑起以一线品牌领衔、二三线品牌为主体的品牌结构，同样冲击着商圈的消费人群。
三、区域内部分楼盘价格
（一）主要楼盘分布
（二）徐家汇部分办公楼简介
四、部分楼盘分析港汇恒隆广场（只租不售）
1、项目区位：上海市徐汇区虹桥路1号，位于上海市徐汇区徐家汇商业中心。
（1）项目四至：东至华山路、南至虹桥路、西至恭城路、北至邵平路。
（2）交通情况：港汇恒隆广场位于上海市徐汇区徐家汇板块，地铁9号线、11号线交汇处。市内出行，有非常方便的公交车站和地铁,有虹桥路恭城路、徐家汇（华山路）、广元西路恭城路等等公交车站，有地铁1号线、9号线、11号线徐家汇站；市外出行或者国外出行，距上海火车站直线距离约6.5千米、上海南站约5千米、上海虹桥火车站、虹桥国际机场约10千米，交通便捷。
（3）内部配套：自带商业综合体等。
（4）周边配套：周边购物有汇金商务广场、美罗城、百联徐汇购物中心等；医院有医院、医院等；银行有中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行等，周边配套齐全。
2、项目简介：
上海港汇广场共有两幢办公楼，迄立於繁华的徐家汇商业中心。中心银灰色玻璃幕墙手法配合花岗石面饰，更加突显这两座顶级商务大厦的时尚高雅的气度。每座塔楼均设置14部客梯及2部货梯，以服务不同的层区。塔楼备有先进现代化设施，营造舒适不凡的办公环境。不少世界强的知名企业如微软中国、阿迪达斯(Adidas)、百胜餐饮等已经进驻港汇中心二座。
（1）港汇广场购物中心
港汇广场购物中心主入口宽敞明亮，正向地铁站11号线19号口，便利顾客进出。2,平方米的外广场设有39级大台阶及6层阶梯灯光喷水池组。商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方米，其余均为公共活动区域，各层营业大厅均按用户及市场需求灵活间隔，形成多元化之专卖店、精品店；商场内采用直径达45.6米、支座标高35米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源，顾客身处其中，犹如闲庭信步，总有明丽轻松之感，尽享购物休闲意趣；商场设有升降梯和手扶梯多达94部；大型地下停车场拥有近1,个泊位。整个商场布局清晰大气、装饰风格时尚前卫，辉煌高雅，吸引大量国际国内顶级品牌入驻设立大陆旗舰店、专买店，创造连年快速增长的卓越业绩。它是目前上海市中心区域规模最大的购物中心之一。
（2）港汇中心双塔写字楼
港汇中心双塔写字楼全景玻璃幕墙，内部公共区域精装修，地面、墙面均铺设瓷砖，每座塔楼设置14部客体及2部货梯，运行分层区计划，舒适快捷。进入办公楼内部需要门禁卡，一卡一人，刷卡过闸，管理完善。
（3）港汇广场服务式公寓
港汇广场服务式公寓，包括港汇花园一座（RT1）、二座（RT2）及港汇服务式公寓（SA）三栋建筑，总建筑面积达8.5万平方米，拥有套单元可供出租；且配备有高级私家会所及其屋顶游泳池、网球场、花园，为住户提供高品质的居住环境及专业服务，是上海最具规模的外籍人士服务式公寓。
相关照片：
3、写字楼简介：
项目内共有2幢办公楼，总建筑面积,平方米，保安，门禁，中央空调，写字楼日租金为8.8-9.5元/㎡。
4、办公楼盘优势
（1）集聚程度：港汇中心写字楼位于徐汇区徐家汇商业中心，甲级写字楼集聚，区域内写字楼规模大，档次高，知名度高，品质高上。
（2）交通条件：港汇中心位于1、9、11号线交汇处的徐家汇站，轨道交通便利，徐家汇地铁共有20个出入口，其中1号线为14个，方便出行。同时周边有多个公交站点及公交线路，距火车站、机场较近，交通便利。
（3）周边环境：周边有徐家汇公园等，整体环境一般。
（4）建筑形式：港汇中心写字楼为塔楼结构，外立面为全景玻璃幕墙，品质较高。
（5）入住企业：世界强企业入驻，强化了楼盘的整体形象。
（6）租售情况：项目只租不售，有利于物业有效地控制进驻企业的业态及写字楼的统一管理。
5、办公楼盘劣势：
（1）楼盘只租不售，租金较高。
（2）物业费较高。
（3）周边写字楼较多，替代性较强
（4）商业综合体体量较小，随着上海徐家汇中心的建造（预计年建成），势必会对港汇广场带来一定的冲击。
五、总结截至目前，徐家汇周边目前对外出租出售的写字楼楼盘较多，并且各个楼盘之间距离较近，品质相对较好，楼盘之间差异性较小，可替代性较高，在未来两年内，徐家汇板块办公市场势必保持一个相对稳定的状态。由于徐家汇板块与地铁站和公交枢纽比邻，随着徐家汇中心的建设，充分考虑了地下与地铁9号、11号线车站无缝连接，地上结合公交枢纽和徐家汇商圈的二层人行平台建设，这些都进一步地提升了徐家汇的交通便捷行和慢行系统的联通性。预计年，正在加速建设的徐家汇中心将完工，势必会给徐家汇板块带来新的生机。（国策研究上海技术部）
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